5 Lưu ý không thể bỏ qua trong luật bất động sản 2019

Luật kinh doanh bất động sản được ra đời vào năm 2014. Tuy nhiên 5 năm qua, đã nhiều lần bộ luật phải điều chỉnh những vấn đề phát sinh trong mua bán, chuyển nhượng, kinh doanh dịch vụ bất động sản… Tính đến thời điểm 2019, giới bất động sản cần lưu ý 5 điều trọng tâm dưới đây

1. Chung cư phải xây dựng xong móng mới được phép ký HĐMB (hợp đồng mua bán)

Vậy trong trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư dự án có được phép ký hợp đồng mua bán nhà ở không?

Câu trả lời là có nếu chủ đầu tư có đầy đủ 4 điều kiện dưới đây:

– Có đủ hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được cơ quan thẩm quyền phê duyệt. Có giấy phép xây dựng, đã giải chấp đối với trường hợp có thế chấp nhà ở.

– Đã xây dựng xong phần móng theo quy đinh của pháp luật đối với dự án chung cư.

– Có hợp đồng bảo đảm giao dịch nhà ở ký với tổ chức tài chính hoặc ngân hàng thương mại theo quy định tại Điều 118 của Luật này.

– Đã có văn bản báo cáo và được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở chấp thuận cho phép kinh doanh bán nhà ở đó.

2. Chủ đầu tư không được thu tiền vượt quá 95% khi chưa cấp sổ giấy chứng nhận quyền sở hữu cho khách hàng

Đối với trường hợp mua bán các căn hộ chung cư được xây dựng theo dự án thì chủ đầu tư chỉ được nhận tiền mua nhà trả trước của KH theo đúng tiến độ xây dựng. Đặc biệt không được thu vượt qua 70% giá trị của căn hộ cho đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua; không được vượt quá 95% giá trị căn hộ đến trc khi người mua được cấp giấy chứng nhận đối với căn hộ đó.

 

Trường hợp chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì chỉ được ứng trước tiền mua nhà ở của khách hàng không vượt quá 50% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở và không vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Tại khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Kể từ ngày bàn giao nhà hoặc công trình xây dựng, chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ cho bên mua, thuê nhà đất trong vòng 50 ngày. Nếu chủ đầu tư không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan hoặc không làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ cho bên mua, bên thuê sẽ bị phạt từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng (theo điểm Đ khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).

Tại Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Trong trường hợp bên mua chưa được cấp các giấy tờ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (tức là sổ đỏ) thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hơp đồng. Số tiền 5% còn lại sẽ được bên mua thanh toán khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ.

3. Phạt 300 triệu nếu chủ đầu tư chuyển nhượng nhà không có sổ đỏ

Sổ đỏ chính là điều kiện cần và đủ để chủ đầu tư có thể chuyển nhượng nhà, đất.

Căn cứ vào điều 57 khoản 4 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản (BĐS) bị phạt từ 270 triệu đồng đến 300 triệu đồng trong các trường hợp sau:

– Chuyển nhượng nhà/ đất/ dự án khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

– Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần nhà/ đất/ dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định của Pháp luật;

Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần nhà/ đất/ dự án không đúng thủ tục quy định;

– Chủ đầu tư bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành việc xây dựng nhà, công trình theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt. Chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực xung quanh, chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (cụ thể, đối với trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô) hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu mà đưa công trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định…

4. Các cá nhân, tổ chức được kinh doanh bất động sản khi có vốn điều lệ 20 tỷ đồng

Bất động sản là mặt hàng có giá trị lớn, vậy nên các chủ đầu tư cần vốn điều lệnh rất lớn để đảm bảo việc kinh doanh và xoay vòng vốn ổn định. Để hoạt động kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã với mức vốn pháp định trên 20 tỷ đồng.

 

Đối với hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế đầy đủ. 

Nếu chủ đầu tư kinh doanh bất động sản không thành lập doanh nghiệp theo đúng quy định, có thể bị phạt tiền với mức phạt từ 50 triệu – 60 triệu đồng theo quy định tại Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

5. Luật kinh doanh bất động sản có quy định mới đối với người hành nghề môi giới

Trong Luật Kinh doanh BĐS nêu rõ: các cá nhân và tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải thành lập doanh nghiệp và phải có tối thiểu 02 (hai) người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Nếu cá nhân đứng ra kinh doanh độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, đăng ký mã số thuế và nộp thuế theo quy định của pháp luật hiện hành.

 quy định tài chính

Theo quy định tại Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, Luật Kinh doanh bất động sản cũng nêu rõ: Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với những hành vi sau:

– Kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập mà chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng hoặc không có chứng chỉ hành nghề theo quy định;

– Sửa chữa, tẩy xóa, thuê hoặc cho thuê, mượn hoặc cho mượn chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới BĐS.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với một trong các hành vi như sau:

– Kinh doanh môi giới BĐS mà không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định, không thành lập doanh nghiệp theo quy định, hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định;

– Không lập hợp đồng hoặc hợp đồng môi giới BĐS không đầy đủ các nội dung chính đã được quy định tại Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản.

Điều kiện khi người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam

Theo Khoản 2, 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê, mua các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở, sử dụng làm văn phòng làm việc,…

– Tuy nhiên, việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất của người nước ngoài phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định của pháp luật Việt Nam. Cụ thể, Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định:

– Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;

– Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư;

– Trường hợp có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua trong một đơn vị hành chính cấp phường hoặc tương đương thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư.

Diện tích tối thiểu của nhà ở xã hội là 25m2

Bộ Xây dựng quy định cụ thể các quy định về nhà ở xã hội tại Thông tư 20/2016/TT-BXD. Theo đó, Nhà nước luôn khuyến khích và hết sức tạo điều kiện để các cá nhân, tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản quy định: nhà ở xã hội do cá nhân, tổ chức xây dựng để bán hoặc cho thuê, nếu là căn hộ chung cư thì diện tích sử dụng tối thiểu phải đạt 25m2, bao gồm cả khu vệ sinh; hoặc nếu là phòng ở của nhà ở xã hội phải đáp ứng một số yếu tố cụ thể bao gồm:

– Diện tích nhà ở xã hội sử dụng bình quân không nhỏ hơn 5m2 cho một người;

– Diện tích nhà ở xã hội sử dụng phòng ở không được nhỏ hơn 10m2;

– Trong trường hợp nhà ở xã hội được xây liền kề và thấp tầng để bán hoặc cho thuê mua thì từng phòng ở phải được xây dựng khép kín (có khu vệ sinh). Trường hợp nhà ở xã hội cho thuê thì có thể sử dụng khu vệ sinh chung cho nhiều phòng ở, tuy nhiên phải bố trí khu vệ sinh cho nam và nữ riêng biệt… 

 


Xem thêm: 

các bài viết liên quan